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SCPI : une bulle immobilière est-elle en train de se former ?

Le marché immobilier d’entreprises toujours dynamique et attractif

Autorité macro prudentielle présidée par le ministre des finances Michel Sapin, le Haut Conseil de Stabilité Financière a publié récemment son rapport de synthèse concernant le marché immobilier d’entreprises (bureaux, commerce, locaux d’activités et de logistiques,…).

Il en ressort que les transactions sur le marché immobilier commercial français n’ont pas cessé, au contraire. On a assisté en 2015 à un dynamisme très fort, avec une augmentation des volumes investis de près de 9%. Le deuxième semestre de 2015 est celui qui a été le plus marqué par cette tendance, le volume des transactions ayant atteint plus de 19 milliards d’euros.

Toujours dans son rapport, le HCSF indique que 40% des transactions ont été opérées par des investisseurs étrangers en 2015 et 8% par des SCPI de rendement.

Cette forte hausse des opérations de transaction sur le marché immobilier d’entreprises s’explique notamment par le contexte actuel où l’incertitude règne quant à l’évolution du marché boursier et obligataire. Les investisseurs préfèrent ainsi se tourner vers l’immobilier commercial offrant des perspectives de rendement nettement plus attractives que les autres produits financiers.

Parmi les nombreux types de biens composant le marché d’entreprises, les investisseurs se sont orientés principalement vers l’immobilier de bureau. Ainsi, plus de 60% des transactions en 2015 ont porté sur des bureaux situés généralement à Paris et en Île-de-France, contre 17% dans les commerces, moins de 9% dans les locaux d’activités et entrepôts et 13% dans le secteur tertiaire.

Quant aux prix pratiqués sur le marché français, le HCSF se montre rassurant. Après une chute pendant la crise financière de 2008, ils remontent depuis 2010, outrepassant aujourd’hui le niveau d’avant-crise.

Baisse du rendement locatif et niveau de transactions record

En revanche, les rendements locatifs en France n’ont toujours pas inversé leur tendance : ils déclinent depuis la fin des années 2000. La baisse des rendements est encouragée à la fois par l’augmentation des prix de l’immobilier et la faible évolution du montant des loyers réels. Et n’oublions pas les mesures d’accompagnement (participation aux travaux, loyer progressif, franchise de loyers…) qui viennent également décoter le montant des loyers faciaux.

Mais malgré cette « érosion de la rentabilité locative », les investisseurs sont toujours plus nombreux à se tourner vers l’immobilier d’entreprises. A titre d’exemple, on notera le rachat de la Tour First située à Paris La Défense pour 800 millions d’euros ou encore le montant records de collecte qu’ont réalisé les SCPI en 2015, une hausse de plus de 30% par rapport à 2014.

Comment expliquer un tel paradoxe ?

L’explication de ce paradoxe se trouve dans les objectifs que poursuivent les investisseurs aujourd’hui. Bien que les rendements soient toujours fortement attractifs par rapports aux placements bancaires classiques (4.60% de moyenne attendu en 2016 pour les SCPI), les investisseurs ne se tournent plus vers l’immobilier de bureau pour sa rentabilité sur le long terme. Désormais, l’objectif se situe sur le court terme, à savoir la réalisation d’une plus-value lors de la cession, pouvant ainsi mener à un début de bulle spéculative sur le marché.

En effet, les prix de l’immobilier augmentant, les investisseurs sont tentés d’acheter des biens immobiliers, de leur apporter de la valeur ajoutée et de les revendre à un prix nettement supérieur. Ce comportement est encouragé par le niveau très bas des taux d’intérêt. Ainsi, le prix des loyers ou les vacances locatives sont deux éléments presque complètement écartés de leur stratégie de court terme.

A plus petite échelle, les souscripteurs de parts de SCPI en font de même. On pourra ainsi remarquer l’augmentation singulière et régulière du prix des parts de nombreuses SCPI au cours de l’année 2015 et du premier semestre 2016. Par exemple, la part de Rivoli Avenir Patrimoine a augmenté de presque 7%. Il devient de plus en plus intéressant d’acheter des parts de SCPI et les céder plus tard pour profiter de cette forte revalorisation.

Une surévaluation possible des prix du marché immobilier commercial

Le HCSF estime dans son rapport que ces opérations de court terme menant à une bulle spéculative peuvent entraîner une surévaluation des prix du marché de l’immobilier d’entreprises. Les chiffres sont donnés : les prix pourraient être surévalués entre 15 et 20% sur l’ensemble du marché français et 30% en Île-de-France.

Le HCSF tient à informer les investisseurs sur le danger de l’investissement de court terme sur le marché immobilier commercial. Les taux d’intérêts, grâce à leur niveau très faible, sont très favorables à ces opérations d’acquisition et de revente en vue de réaliser des plus-values. En revanche, le marché financier reste incertain et une hausse des taux peut arriver à tout moment, entraînant de fortes perturbations sur le marché immobilier qui lui est très sensible. Notamment, nous ne sommes pas à l’abri d’une chute des prix de l’immobilier, venant réduire considérablement la rentabilité de l’investissement.

Faut-il pour autant craindre l’investissement en parts de SCPI ?

Le rendement moyen qu’affiche les SCPI sur le marché, bien que toujours attractif, faiblit d’année en année. Une des explications à ce phénomène réside dans les vacances locatives constatées.

Les SCPI de rendement collectent de plus en plus de fonds et les investissent dans des immeubles de type professionnel. Ainsi, il existe dans certaines zones beaucoup plus d’immeubles proposés à la location par des SCPI que d’entreprises demandeuses de locaux. A titre d’exemple, près de quatre millions de mètres carrés sont disponibles à Paris et ne trouvent pas de locataires. Il existe une réelle difficulté à trouver des occupants et donc à rentabiliser les investissements réalisés par la perception de loyers.

Il devient donc primordial d’étudier avec attention la politique de gestion et d’acquisition de la SCPI avant toute souscription de parts. Les SCPI indiquent chaque année leurs taux d’occupation et leurs nouvelles acquisitions et cessions. Ce sont autant d’éléments à prendre en compte. Plus les taux d’occupation sont proches des 100% et plus la SCPI est certaine de percevoir tous ses loyers et d’ainsi les redistribuer à ses investisseurs, augmentant ainsi la rentabilité des parts.

Les acquisitions et les immeubles figurant déjà dans le parc immobilier doivent se situer dans des zones offrant à la fois un dynamisme économique, une demande de location tendue de la part des entreprises et un fort potentiel de revalorisation.

Les SCPI ne représentent pas un placement à fuir en raison de la bulle immobilière qui pourrait se former et venir contaminer le marché de la pierre-papier. En anticipant cette bulle, en sélectionnant des SCPI solides et en surveillant les prix du marché, les SCPI sont des produits financiers efficaces pour diversifier et optimiser le patrimoine, à conditions qu’ils soient détenus dans des objectifs de long terme.

Source: Guillaume MARECHAL du Groupe CP

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